REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO PARA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Você sabe o que é o Regime Especial de Tributação? O assunto nem sempre agrada aos empreendedores do Brasil. Primeiro, por causa da alta carga tributária que pode ser fator decisivo na sobrevivência de um negócio e, segundo, pela complexidade do tema em razão da grande quantidade de normas existentes no país.
No entanto, apesar de não ser um tema assim tão agradável, é importante que os empresários estejam atentos aos possíveis benefícios ofertados pelo governo, que podem ser de extrema importância para o seu negócio — afinal, economizar é sempre prioridade, e poder fazer isso de maneira inteligente é ainda melhor.

Como funciona o Regime Especial de Tributação para incorporação imobiliária?
A Lei nº 10.931 de 2004 instituiu o regime especial tributário do patrimônio de afetação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos compradores dos imóveis.
Para melhor compreensão, falamos com mais detalhes nos tópicos abaixo sobre os conceitos principais do RET para construção civil.

O que é incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária é disciplinada pela Lei nº 4.591/64, que a define em seu artigo 28, parágrafo único, como a “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas”.
Ou seja, a incorporadora é a responsável por toda a administração do negócio — é ela quem faz estudo de viabilidade, adquire o terreno e formata o produto que será comercializado. Quando o consumidor compra uma unidade autônoma em um condomínio, é com a incorporadora que está fazendo negócio. Normalmente, as construtoras são suas próprias incorporadoras e exercem as duas funções no negócio.
É importante salientar, também, que o conceito de incorporação imobiliária é diferente do de incorporador. Nos termos do artigo 29 da lei citada acima, considera-se incorporador “a pessoa física ou jurídica que, embora não efetue a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para a efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.

O que é patrimônio de afetação?
O legislador brasileiro sentiu a necessidade da criação da figura do patrimônio de afetação após a crise que abalou o setor da construção civil no país em 1999 e, portanto, surgiu a medida provisória nº 2.221/2001.
Três anos depois, foi editada e publicada a Lei nº 10.931/2004, que instituiu o Regime Especial de Tributação às incorporações imobiliárias em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
O art. 31-A da Lei define o patrimônio de afetação da seguinte forma: “art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”.
Ou seja, o patrimônio afetado adquire personalidade jurídica própria e garante que a incorporadora não possa utilizar tal bem como garantia em outros negócios ou dívidas.
Dessa maneira, os adquirentes têm segurança jurídica de que a obra não será interrompida e, caso não seja cumprida conforme o contrato, também podem pedir a penhora do terreno para sanar dívidas oriundas da própria construção.

Quando a empresa responsável pela incorporação imobiliária deve optar pelo Regime Especial de Tributação?
A opção pelo RET deve ser realizada levando em consideração os seguintes requisitos previstos na legislação:
1- Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação;
2- Inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ);
3- Apresentação do termo de opção pelo RET à delegacia da Receita Federal com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.
É importante ressaltar que o regime especial só é válido às incorporações imobiliárias, não se estendendo para os casos de parcelamento de solo, mediante loteamento ou desmembramento.

Quais os benefícios do RET para a incorporação imobiliária?
Quando o regime especial tributário foi proposto para as incorporadoras, a novidade era a unificação dos tributos federais, que no lucro presumido ficavam entre 5,93% a 6,7% da receita bruta. No entanto, inicialmente, a alíquota do RET foi estipulada em 7%, o que não apresentou nenhuma vantagem ao que já era utilizado.
Somente em 2013, por meio da medida provisória 601/12 e que teve sua confirmação com a Lei n° 12.844/2013, é que a alíquota caiu para 4% da receita mensal recebida e correspondeu ao pagamento de forma unificada dos seguintes impostos e contribuições:
1- Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ);
2- Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/PASEP);
3- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
4- Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS).
Ainda, o art. 8º da Lei nº 10.931/2004 estipula que a repartição tributária será realizada da maneira abaixo:
1- 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como COFINS;
2- 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/PASEP;
3- 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ;
4- 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL.

Como é estipulada a base de cálculo para as incorporadoras?
A alíquota de 4% é cobrada levando em consideração a receita mensal e o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda das unidades que compõem o negócio. Do total dos valores recebidos, podem ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções e os descontos concedidos aos adquirentes.
É importante ressaltar, ainda, que os créditos tributários devidos pela incorporadora não podem ser objeto de parcelamento.

Qual a importância de uma consultoria tributária?
A legislação tributária do Brasil é uma das mais complexas do mundo, tanto na quantidade de normas existentes quanto na burocracia. Para saber exatamente quais são os tributos que uma empresa tem que pagar, é preciso conhecer profundamente o sistema tributário nacional.

Fonte: https://chcadvocacia.adv.br/blog/regime-especial-de-tributacao/